21世纪经济报道 见习记者陈嘉玲 北京报道
“我的项目，还不知等到什么时候才能退出来。”4月21日，一位投资人手里拿着某房地产信托项目材料对记者感慨道。
谈到房地产信托风险项目退出的话题时，南方地区某信托公司内部人士感受颇深：“从2021年下半年开始到现在，中小地产公司陆续暴雷。地产人逃离地产，做房地产非标融资的信托人也在离开信托。团队收入大幅下降，去年年终奖也没有拿到。今年我们几乎没有做新的业务，一直在忙存量项目的风险处置。”
在不少房地产信托项目一筹莫展之际，近期房地产市场出现了积极变化，房地产金融数据与去年四季度相比出现好转。
随着去年11月以来央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》等政策，房地产市场在2023年一季度迎来积极变化。根据央行统计数据，今年一季度个人住房贷款月均发放额约5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元；一季度开发贷款累计新增约5700亿元；一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超过20%。
值得注意的是，从2023年内集合信托成立数据来看，房地产类信托成立略有回暖，但仍处于低谷，“客户对于房地产信托投资热情也不高”。
在房地产市场跌宕起伏之后以及信托业务三分类背景之下，信托在房地产业务领域究竟是进还是退，各家机构又将如何抉择？
“激进”：房地产信托规模最高达2.93万亿元
回顾信托业历程，2008年刺激政策到2018年资管新规发布前的这十年间，是信托业迅猛发展期。尤其是2010年经济出现过热苗头，原本被监管限制的银信合作规模快速扩张，加之房地产、基础设施等行业处于上升周期，融资性信托业务快速增长。
中国信托业协会编写的《2022年信托业专题研究报告》中提到：“从 2008年至 2017年的十年里，信托资产规模扩张了近 30倍，从 2007年底的 0.95万亿元发展到 2017年末的 26.25万亿元。这一阶段，信托公司的主营业务主要为融资类信托、事务管理类信托。”
公开披露的相关数据也印证了这一趋势。信托业受托管理的资产规模从2010年的2.37万亿元快速增至2017年末的最高点——约26.25万亿元；其中，投向房地产领域的资金信托规模也从2010年的2351.29亿元一路暴涨至最高值——2019年二季度末的2.93万亿元。
在规模最高峰之际，监管之风吹向房地产信托业务，房企融资阀门收紧的信号袭来。2019年5月，银保监会发文剑指房地产信托融资乱象，明确重点治理变相向房地产“输血”行为。7月，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了窗口指导。8月初，银保监会再次发文，按月监测房地产信托业务变化情况，遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。随后的2020年，信托业继续压降通道类、非标融资类；房地产行业也迎来了收紧融资的“三道红线”。
对信托机构而言，或许这是信托房地产业务第一次面临抉择之时。“地产和信托像是一对兄弟，互相成就，也互相拖累。大概是在2021年一季度之后，特别是部分中小房企开始暴雷，房地产市场从酷暑到寒冬。”上述信托公司内部人士说道：“在这之前，尽管房地产信托融资类业务受限，但当时一些信托公司还是抱有幻想的。”
比如，本报记者注意到，在2020年“三道红线”消息传出之时，2020年8月的最后一周，房地产信托募集规模暴增3.52倍。中国信托业协会的统计数据也显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元。但从总的占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比仍有14.57％，与基础产业（占比16.27％）的数值接近。
“从房企的角度看，当时房企通过关联企业、马甲公司进行融资的冲动很大。”有受访的地产信托业务资深人士告诉记者，“严监管之下，有的信托公司仍旧搞了一堆‘明股实债’的房地产项目，比如通过设置‘资产收益权转让+回购’、业绩补偿承诺或对赌协议等条款，将传统非标房地产融资业务，转化为标品投资，以规避监管对融资类业务额度的限制。”
此外，记者根据61家信托公司2021年年报统计获悉，投向房地产行业的信托资产规模同比减少约4391.77亿元，降幅约为18.23%。从信托机构角度看，有47家信托公司房地产信托业务规模同比下滑，14家同比增长。
清退：行业老大哥涉众房地产业务规模降幅达72%
“房地产信托在经历过往高速扩张期后，潜藏风险暴露、违约问题频发，信托公司在房地产信托业务领域承受了较大压力。”中信信托相关人士对21世纪经济报道记者指出。
根据中国信托业协会发布的数据，截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%；房地产信托占比为8.14%，同比下降3.60个百分点，环比下降0.39个百分点。
实际上，2022年，信托行业尤其是房地产信托业务的展业环境，发生了深刻的变化。在周期、政策、监管的共振之下，房地产行业急转直下：一方面楼市销售增速降至历史低点，另一方面融资端遭遇收紧，同时预售资金受到全面严格管控，房企资金流内外全线承压。行业中激进者率先破防，中小房企频频“暴雷”，金融机构逐渐退避三舍。
平安信托最新披露的年报也分析道：“2022年市场信用违约事件时有发生，尤其是房地产企业债务风险突出，部分信托产品发生违约延期，对信托公司声誉造成影响，甚至演变成整个行业的信任危机。信托公司面临的风险形势更为复杂严峻，不再仅仅是信用风险，还面临着市场风险、操作风险、合规风险、流动性风险等，对信托公司的风险管理体系以及风险承受能力形成了较大的挑战。行业风险资产加速暴露下，信托公司加大资产减值计提力度，持续盈利能力受到冲击。”
如何处置违约项目风险以及存续项目风险排查，成为信托机构的当务之急。
2022年信托公司的年报中，两家头部公司都提到了风险化解情况。比如，平安信托称，针对房地产业务定期进行压力测试，并设置专业化投后管理团队，定期对房地产业务进行专项排查；针对大型企业集团和地方政府平台业务执行“一户一策”和“一区一策”风险策略和管控方案。通过定期检视、及时复盘、科学预警，及时有效化解潜在风险，创新风险处置模式，加快现有风险资产的退出。中信信托则披露，“近三年来公司大力压降涉众房地产和地方城投业务规模，涉众房地产业务规模降幅达到72%，涉众地方城投业务规模降幅达到84%。”
北方地区某信托公司房地产业务负责人告诉本报记者，房地产信托项目的风险资产处置模式，目前主要有几种：一是直接出售不良债权；二是贷款重组、司法诉讼、抵押物变现、参与破产等，不过这些处置模式一般都耗时较长；三是以“承债式收购”的方式，全盘接手地产项目的股权和管理权，变身“开发商”；等等。
比如，2022年，光大信托“接盘”东莞市鸿钏房地产开发有限公司全部股权；五矿信托接下了恒大广州南沙童世界项目、佛山铂睿府项目和昆明林溪郡项目三个项目的资产。彼时五矿信托曾就上述举措回应媒体称：“经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。”
对于此类“以进为退”的举措，有业内人士认为，这或许是处置风险项目比较好的一种方式，“从风险地产集团的资产中剥离出来”，但最终还是要靠信托公司及其股东或合作方的操盘能力，把项目盘活。
除了信托机构自身化解风险外，监管层也鼓励多机构对接处置风险资产。2021年4月份，中国银保监会下发《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，鼓励信托公司与不良资产处置机构、信托业保障基金等专业机构合作，采取向专业机构直接转让资产，向特殊目的载体转让资产，委托专业机构处置资产，信托保障基金公司反委托收购，专业机构批量买断信托业风险资产包等方式处置不良。
公开数据显示，中国信达资产管理股份有限公司2021年收购信托公司转让债权近百亿元。中国东方资产管理股份有限公司2021年上半年收购信托公司不良债权原值165亿元，同比增长251%。
此外，多家信托公司曾与中国信托业保障基金有限责任公司开展（或计划开展）资产收购业务、反委托收购业务、买断式收购业务等。比如某信托公司2021年将一笔信托计划的底层资产转让给信保基金，信保基金同时委托该公司对底层资产进行管理和清收。
“但我们发现，现在跟外部机构洽谈后能继续推进、处置掉的项目，越来越少了。”据业内人士分析认为，一方面是不良资产处置机构能承接的资产有限；另一方面则是部分项目本身可能存在问题，比如抵押物不足值等。
上述房地产业务负责人表示：“没有捷径，只能慢慢磨，耐心等。我们也都在期待市场回暖。”
争议：传统房地产业务能不能做？
随着去年11月以来央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）等稳定房地产政策的出台，房地产市场在2023年一季度迎来了积极变化。央行一季度金融统计数据新闻发布会显示，近期房地产市场出现了积极变化，房地产金融数据与去年四季度相比出现边际好转。
对此，中信信托有关人士分析认为，这说明之前一系列稳经济大盘、稳房地产政策效果已持续显现，这对于2023年房地产信托市场的存量风险化解和新增业务空间将会带来积极影响。
不过，从2023年内集合信托成立数据来看，尽管房地产类信托成立略有回暖，总的来看仍处于相对低谷期。
“当前，房地产金融数据更多是保交楼的配套资金，主要以银行为主，同时部分优质房企发债和股权融资也得到监管部门支持，相对而言，融资渠道有一定改善。”资深资管研究员袁吉伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：经过此轮调整，目前房地产行业有一定企稳，但是市场信心还不足。一方面，信托公司本身风险偏好降低，另一方面，客户对于房地产信托投资情绪不高。未来，还需要等待房地产行业有比较明显的改善之后，才有可能带动房地产信托的逐步回暖。
而对于传统房地产信托业务能不能继续做的问题，北方某地方国资信托公司一位副总认为：有两个展业方向可以考虑：一是央企国企背景房企的优质项目；二是辖区地方国资房企的优质项目。
对于上述这个问题，业内看法存在分歧。有的人在观望，寻找好资产好价格；有的人已经“脚”投了票，离开信托行业或房地产业务团队；也有的信托机构做出了抉择。
“公司目前已经没有固定的房地产信托团队了。这项业务一直在收缩，也没人当重点了。”某央企信托公司人士告诉记者。此外，有受访人士还表示：“原来的传统业务部门都属于全口径部门，啥都能做，就看各个团队的生存能力了”；“传统房地产信托业务团队如果无法转型，可能就要被优化”。也有人提出：“目前信托公司的房地产业务重点应该是存量项目的风险化解。”
据记者了解到，近年来，信托公司陆续开始组织架构调整。比如，行业排名前列的某信托公司目前已撤并或优化了房地产信托业务团队，比如直接让房地产业务团队转型做标品信托、证券投资信托、服务类业务等。
新局：多家信托机构布局住房租赁市场
根据年报披露的信息，自2021年开始，一些信托公司对房地产业务进行了风险管控、风险处置以及未来展业思路等方面的调整和升级，包括加强地产信用风险及其衍生风险管控、开展存量地产债券分析、严控展业区域及交易对手准入门槛以及研究和探索长租公寓、保障性租赁住房REITs等领域。
无论是政策导向还是市场动向，住房租赁市场正在成为房地产信托转型发展的新的业务方向。
从公开信息来看，2022年以来，建信信托、中建投信托、中铁信托、中信信托等多家信托公司也在住房租赁市场有较大布局动作。比如，4月23日至25日，建信信托与建信住房租赁联合召开业务合作研讨推介会，关注重点包括住房租赁、私募股权、不动产投融资、证券投资、投行及服务信托、财富管理等领域。3月24日，中信信托作为受托人的首单保障性租赁住房融资项目成功落地实施。更早前，中铁信托发布消息称，2022年上半年，为多个保障性租赁住房项目提供金融服务，惠及群众10000余户。
就信托房地产业务方向及布局住房租赁市场的举措，中信信托有关人士对本报记者表示，中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》正式发布，划定了信托业务三大分类、25个业务品种，信托公司未来展业方向和工具方案均得以明确。在房地产信托领域，房地产金融环境稳定向好的背景，结合信托业务三分类政策，信托公司在房地产领域可发挥的作用更加多样化，在特殊资产服务、破产隔离、保障性租赁住房、消费型不动产公募REITs等领域将迎来新的业务机会。
在袁吉伟看来，这些领域有很大潜力，但对于专业运营的要求更大，投资周期更长，回报可能更低，需要专业人员参与，涉及募集中长期资金，未来仍需要专业能力和投研方面需要提升。
“与传统的商品住宅开发相比，在央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称‘17条’）等政策支持下，住房租赁领域的融资政策更为宽松，市场规模也有望进入快速上升通道，对于传统房企来说是积极谋求转型发展的重要选择方向。”中诚信托研究员韩鸣飞在《从“17条”看住房租赁市场的信托业务机遇》这篇研报中还提出，信托公司应聚焦项目的投融资需求充分挖掘业务机会，通过股权投资、信托融资、资产证券化等模式参与项目开发运营或收购，并且严格筛选项目区位和交易对手，综合考虑项目退出手段，其中，住房租赁项目的区位选择尤为重要。首先，信托公司应聚焦一二线核心城市开展业务；其次，住房租赁项目的区位选择也应科学精准。
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